個人房產轉移稅收政策知識問答

 (二手房過戶需要交納的稅費)

為了方便廣大市民了解掌握個人出售住房涉及到的有關稅收政策，特印發本宣傳材料，希望能給您的成功操作帶來一定的幫助。

一、個人轉讓住房買房應繳哪些稅？

應繳印花稅、契稅

二、個人轉讓住房賣房應繳哪些稅？

應繳營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、個人所得稅、印花稅

三、個人轉讓住房怎樣計算營業稅及附加？

個人轉讓住房適應“銷售不動產”稅目，依5%的稅率計算營業稅，計稅依據為從購買方取得的全部價款和價外費用（含貨幣、貨物或其他經濟利益）；依照營業稅的7%計征城建稅，3%計征教育費附加，1%計征地方教育附加。

四、個人轉讓住房營業稅的優惠政策是如何規定的？

（一）個人自建自用住房銷售時免征營業稅；

（二）2006年6月1日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，應全額征收營業稅；個人轉讓其購買超過5年（含5年）、且符合我市普通住房標準的住房，免征營業稅；個人轉讓其購買的非普通住房超過5年（含5年）的，按其售房收入減去該房屋購置原價后的余額繳納營業稅。

（三）繼承人依照法定程序繼承被繼承人住房的轉移登記行為，不征營業稅。

（四）個人將住房無償贈與他人的行為，不征營業稅。

（五）遺囑人將個人住房遺贈給他人，受遺贈人接收遺贈的行為不征營業稅。

（六）夫妻離婚后因財產分隔而對共有住房權屬進行的轉移登記行為不征營業稅。

（七）配偶之間的房地產登記權利人名稱的變更登記行為不征營業稅。

（八）統一換發房地合一的房地產權證行為不征營業稅。

五、我市普通住房標準是如何規定的？

凡同時符合單套建筑面積在120平方米以下（含120平方米）、住宅小區建筑容積率在1.0以上（含1.0）的住房為普通住房。其中單套建筑面積以房地產登記部門的登記信息為準，住宅小區建筑容積率由規劃部門提供。

六、何謂容積率？

是指一個小區的總建筑面積與用地面積的比率。對于發展商來講，容積率決定地價成本在住房中占得比例，而對于住戶來說，容積率直接關系到居住的舒適度，容積率越低，居住環境越好。容積率由規劃部門公布。

七、個人購買住房的時間是怎樣規定的？

以取得的房屋產權證的時間或契稅完稅證明的時間為準，如果取得的房屋產權證的時間與契稅完稅證明上注明的時間不一致，按照孰先原則確定其購買房屋的時間。

八、個人轉讓住房取得的所得，怎樣計算個人所得稅？

個人轉讓自由住房取得的所得，適應“財產轉讓所得”稅目，依20%的比例稅率計算個人所得稅。

計算公式為“應納所得稅額=應納稅所得額*20%

九、主管地稅機關在什么情況下可采用核定方式定率征收個人所得稅？

個人轉讓住房原值難以確定、成交價格明顯偏低且無正當理由以及其他特殊情況，主管地稅機關可按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定，確定計稅價格并實行核定征收個人所得稅，核定方式采用定率征收。

其計算公式為：應納所得稅額=轉讓住房的計稅收入額*核定征收率

十、核定方式征收個人所得稅的核定征收率是如何規定的？

除按國家稅務總局規定可享受免征個人所得稅的情況外，對個人異構公房、解困工程住房、集資建房、安居工程住房、經濟適用房以及拆遷安置住房等六類首次出售所得，個人所得稅核定征收率不低于1%；其他核定征收率不低于2%。

十一、個人轉讓住房的個人所得稅優惠政策是怎樣規定的？

（一） 對個人裝讓自用五年以上，并且是家庭（夫妻雙方）生活用房取得的所得，免征個人所得稅。（二） 繼承人依照法定程序繼承被繼承人住房的轉移登記行為，不征個人所得稅。

（三） 個人將住房無償贈與他人的行為，不征個人所得稅。

（四） 遺囑人將個人住房遺贈給他人，受遺贈人接受遺贈的行為不征個人所得稅。

（五） 夫妻離婚后因財產分隔而對共有住房權屬進行的轉移登記行為不征個人所得稅。

（六） 配偶之間的房地產登記權利人名稱的變更登記行為不征個人所得稅。

（七） 統一換發房地合一的房地產權證行為不征個人所得稅。

十二、個人如何辦理轉讓“居住5年以上，并且是家庭生活用房”的免稅手續？

對于轉讓居住5年以上，并且是家庭生活用房取得的所得，出按規定提供身份證、結婚證、戶口簿外，需向房地產交易部門領取《個人所得稅免稅申請》表，按表內內容要求認真填寫后，由房地產交易中心提供查詢住房情況記錄，經審核內容及手續齊全后可認定予以免稅。

十三、個人購買住房怎樣計算印花稅？

個人購買住房要繳納印花稅，適應“產權轉移書據”和“權利、許可證照”稅目。按“產權轉移書據”數目計征印花稅的計稅依據為商品房銷售合同所載金額，稅率為萬分之五；按“權利、許可證照”稅目計征印花稅的實行定額稅率，按件5元。

個人轉讓住房買賣雙方均要繳納印花稅，賣方適應“產權轉移書據”稅目。“產權轉移書據”稅目稅率為萬分之五，計稅依據采用房屋轉讓合同金額與低限價孰高原則，如房屋轉讓合同金額高于較低限價，則計稅依據為房屋轉讓合同金額；如房屋轉讓合同金額低于較低限價，則計稅依據為較低限價；入無房屋轉讓合同，則以較低限價作為計稅依據；買方適應“產權轉移書據”、“權利、許可證照”稅目。按“權利、許可證照”稅目計征印花稅的實行定額稅率，按件5元。

十四、個人購買商品房的印花稅優惠政策是怎樣規定的？

對個人購買經濟適用住房涉及的“產權轉移書據”印花稅予以免征。

十五、對繼承、贈與、離婚轉讓房屋不動產行為如何繳稅？

對于個人因繼承、贈與、離婚而轉讓房屋不動產的行為，被繼承人、贈與人和離婚當事人在轉讓環節，暫不繳納營業稅和個人所得稅；對于繼承人和被贈與人再次有償轉讓的行為，按現行規定交納營業稅和個人所得稅；對于單位無償贈與發生的轉讓房屋不動產行為，需繳納營業稅。

十六、對個人因經濟糾紛經法院判決或抵債發生的房屋不動產轉讓行為如何繳稅？

對個人除離婚以外的因經濟糾紛而發生的經法院判決或抵債轉讓的房屋不動產，轉讓人和抵債人按規定繳納營業稅和個人所得稅。

十七、個人之間交換住房發生的轉讓行為如何繳稅？

個人之間因交換住房發生的轉讓行為，雙方視同分別轉讓轉讓房屋不動產，分別按現行規定繳納營業稅和個人所得稅。

十八、個人買賣房屋索要發票有什么好處？

國稅發[2005]89號文件中明確規定，“個人對外銷售住房，應持依法取得的房屋權屬證書，并到地方稅務部門申請開具發票”。這一規定既是對買賣雙方交易行為的確定，同時，又有利于買房人在今后轉讓該房產時，作為差額繳納營業稅時的扣除憑證。發票可向地稅機關申請代開。

十九、個人出售住房所得未按規定申請繳納稅款，或提供虛假免稅資料騙取稅收優惠政策的，法律責任如何規定？

個人出售住房所得未按規定申報繳納稅款，或提供虛假免稅資料騙取稅收優惠政策的，將依照《中華人民共和國個人所得稅法》、《中華人民共和國稅收征收管理法》等法律法規的有關規定依法處理。