企業搬遷停產停業損失評估是我們仁誠集團下屬公司——山東仁誠土地房地產資產評估有限公司的資產評估業務。在企業搬遷評估的過程中，我們總結了一些實踐中的不同方法的探討，請各位同仁共同探討。

企業搬遷安置停產停業損失

動態評估探討

在房屋征收、搬遷過程中，對被征收、搬遷住宅（或宅基地）房屋補償的各種法律、法規、條例、規章比較多，但對被征收、搬遷非住宅尤其是在對企業的征收、搬遷造成的停產停業損失的補償規定很不具體，比如說國務院第590號令《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十三條規定：“對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定”。

《山東省國有土地上房屋征收與補償條例》第二十九條規定：“因征收非住宅房屋給被征收人造成停產停業損失的，房屋征收部門應當向被征收人支付停產停業損失補償費。被征收人選擇貨幣補償的，給予一次性停產停業損失補償費。”

在具體實施被征收、搬遷補償評估中，許多地方政府就都先硬性規定，先“一刀切”，比如濟寧市人民政府《濟寧市國有土地上房屋征收與補償辦法》濟政發（2019）7號第三十五條規定：“征收商業、生產、辦公、倉儲非住宅房屋，給被征收人造成停產停業損失的，對選擇房屋產權調換并自行安排周轉用房的被征收人，房屋征收部門應當按照房屋征收補償協議約定向被征收人支付停產停業損失補償費。其中商業用房的停產停業損失補償費標準為被征收房屋建筑面積每月每平方米20——30元，生產、辦公、倉儲用房的停產停業損失補償費標準為被征收房屋建筑面積每月每平方米10—15元。具體建設項目的停產停業損失補償費標準由作出征收決定的人民政府根據被征收房屋區位等因素，在征收補償方案中確定。

征收非住宅房屋，給被征收人造成停產停業損失的，房屋征收部門應當對選擇貨幣補償的被征收人，按照前款標準，給予一次性三個月停產停業損失補償費。”

這個明確規定，對于征收、搬遷小微企業具有可操作性，也可以寫入方案，有利于快速搬遷、算賬。但是企業的規模、經營狀況等等情況也是千差萬別，停產停業損失的補償往往成為征收人與被征收、搬遷人矛盾的焦點，所以在濟寧市人民政府《濟寧市國有土地上房屋征收與補償辦法》濟政發（2019）7號第三十六條又規定：“被征收人對臨時安置費、停產停業損失補償費標準有異議的，可以委托具有相應資質的評估機構評估確定。”，這樣就對那些硬性規定不符合情況的被征收、搬遷企業給了一個出口，可以要求由評估機構進行評估。

而在評估過程中，很多評估公司僅就企業規模、資產狀況等靜態的損失進行補償，未考慮處于各個生命周期不同發展階段的企業動態經營狀況的損失金額。現就企業被征收、搬遷評估分情況和類別談一下自己的看法。

一、企業拆除后可以搬遷的情況

企業的生產經營離不開場地，也就是必須要政府提供新的地方供企業使用，所以如果在企業被征收、搬遷過程中，政府能夠提供另外的地方或企業能自行找到新的地方可以搬遷，搬遷后可以繼續維持生產經營，這也是大部分企業遇到的情況。

這種情況包括企業停產停業期間利潤損失的補償、企業停產停業期間各種合同違約補償、企業停產停業期間職工基本生活保障補償等經營損失，以及因搬遷造成的其他損失補償，包括重新辦理相關證照的損失（尤其是一些特殊行業的特殊資質）、遷址后包裝物損失、遷址恢復重建的損失。這就要考慮到被征收前的效益、停產停業期限等因素的確定。

二、企業拆除后不可以搬遷的情況

現在的大部分被征收、搬遷，不管是修路架橋還是舊城改造，都是時間緊，任務重，而且對企業一般都沒有搬遷地可供選擇，所以很多企業就提出要對企業進行整體價值補償，要對企業以后若干年（收益期）的損失補償，不能只是靜態的、停產停業期間的補償。在這種情況下就需要對企業所處的生命周期進行研究，防止千篇一律、一刀切的評估。

企業就像人一樣，它也有自己的生存死亡，這是目前企業管理學界的基本觀點。按照企業生命周期理論，企業的生命周期一般包括四個階段：初創期、成長期、成熟期、衰退期。在每一階段，企業的財務特征不同，從而決定其戰略也有所不同，投資、利潤、報酬率、風險都有很大的差異。

三、不同生命周期的企業停產停業損失補償評估情況

1、對于處于衰退期的企業，原因有很多，產品不適銷對路、環保不達標、不符合衛生要求、強制關停等等，一般企業已處于停產、半停產狀態，或企業大部分業務已轉移外地轉產。在這種情況下，靜態的補償比較合理，只需對被征收、搬遷房地產價值的補償、房屋裝飾裝修價值的補償、被征收、搬遷設備的價值補償就可以了。

2、對于處于初創期的企業，由于是剛剛開始建設或剛剛投入生產，新設企業還沒有給股東帶來超額的利潤，所以被征收、搬遷補償以企業投入價值補償比較合理，其中包括被征收、搬遷房地產價值的補償、被征收、搬遷房屋裝飾裝修價值的補償、被征收、搬遷設備的價值補償和前期投入的開辦費等項投入，以及給予企業適當的管理費、利潤等。

3、對于處于成長期和成熟期的企業，由于企業已經能夠給股東帶來超額的利潤了，就涉及到動態評估的問題。在現實經濟生活中，往往出現把企業作為一個整體進行轉讓、合并等情況，如企業兼并、購買、出售、重組聯營、股份經營、合資合作經營、擔保等等，都涉及到企業整體價值的評估問題。在這種情況下，就要對整個企業的價值進行評估，以便確定合資或轉賣的價格。

然而，企業的價值或者說購買價格，決不是簡單地由各單項經公允評估后的資產價值和債務的代數和。因為人們買賣企業或兼并的目的是為了通過經營這個企業來獲取收益，決定企業價格大小的因素相當多，其中最基本的是企業利用自有的資產去獲取利潤能力的大小。所以，企業價值評估并不是對企業各項資產的評估，而是一種對企業資產綜合體的整體性、動態的價值評估。而企業資產則是指對企業某項資產或某幾項資產的價值的評估，是一種局部的和靜態的評估。

因搬遷中斷經營導致的損失評估是個特例，持續經營假設仍舊適用。無法異地重建，也就是說如果被評估單位商譽、銷售網絡等無形資產無法轉移的話，同樣存在損失。如果單純采用成本法評估各項資產價值，再將各項資產的評估值簡單求和，顯然不能反映企業整體的盈利能力。所以，評估時應該分析各項資產因整體被征收、搬遷而面臨處置的可能性及損失額（包括處置費用）。

在對被評估企業收益預測進行分析、判斷和調整時，應當充分考慮并分析被評估企業資本結構、經營狀況、歷史業績、發展前景和被評估企業所在行業相關經濟要素及發展前景，收集被評估企業所涉及交易、收入、支出、投資等業務合法性和未來預測可靠性的證據，充分考慮未來各種可能性發生的概率及其影響，不得采用不合理的假設。

要根據被評估企業經營狀況和發展前景以及被評估企業所在行業現狀及發展前景，合理確定收益預測期間，并恰當考慮預測期后的收益情況及相關終值的計算。

要綜合考慮評估基準日的利率水平、市場投資回報率、加權平均資金成本等資本市場相關信息和被評估企業、所在行業的特定風險等因素，合理確定資本化率或折現率。

資產評估師應當確信資本化率或折現率與預期收益的口徑保持一致。

所以說，處于成長期和成熟期的企業的被征收、搬遷，如果政府沒有合適的地方予以搬遷，企業暫時也沒有找到搬遷之地，而企業利潤可觀，已經能夠持續為股東帶來超額的利潤了，就應該比照企業整體價值評估的模式進行動態評估，而不能僅僅用資產基礎法靜態評估草草了事。

以上的企業搬遷安置停產停業損失動態評估是在實踐基礎上的一個探討，各位同仁有不同的意見和看法，歡迎評論區留言。