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【技術與探討】個人、企業銷售房產要繳什么稅？

2020-11-02 09:00:48

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無論是個人還是企業，銷售房屋涉稅問題一直是大家所關注的焦點。下面的精選問答將為您解析在房屋銷售環節分別涉及哪些稅種，以及分別如何計算。一起來看看！

一

提問

個人銷售住房需要繳哪些稅？

回復

1.增值稅：

（1）個人銷售自建自用住房免征增值稅；

（2）個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區；

2.城建稅：7%、5%、1%及教育費附加3%、地方教育費附加2%；

3.印花稅：對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；

4.土地增值稅：對個人銷售住房暫免征收土地增值稅；

5.個人所得稅：個人轉讓自用達5年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個人所得稅。

注：根據當地規定對該個人可以在50%的稅額幅度內減征城建稅、附加稅和印花稅。

二

提問

公司銷售房產，需繳納什么稅呢？以及對應的稅率是多少？

回復

(一）若公司為一般納稅人：

1.增值稅：適用簡易計稅方法5%，一般計稅9%。

一般納稅人轉讓其取得的不動產，按照以下規定繳納增值稅：

簡易計稅方法：(一)一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

一般計稅方法：(三)一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

政策依據：《國家稅務總局關于發布<納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第14號）第三條

2.城建稅：納稅人所在地在市區的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區、縣城或鎮的，稅率為1%。

3.教育費附加：3%。

4.地方教育費附加：2% 。

5.印花稅：合同所載金額*萬分之五。

6.企業所得稅：基本稅率 25%。

7.土地增值稅：土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

政策依據：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第七條

(二）若公司為小規模納稅人：

1.增值稅：5%。

小規模納稅人轉讓其取得的不動產，除個人轉讓其購買的住房外，按照以下規定繳納增值稅：

(一)小規模納稅人轉讓其取得(不含自建)的不動產，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

(二)小規模納稅人轉讓其自建的不動產，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。除其他個人之外的小規模納稅人，應按照本條規定的計稅方法向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅;其他個人按照本條規定的計稅方法向不動產所在地主管稅務機關申報納稅。

政策依據：《國家稅務總局關于發布<納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第14號）第四條　

2.企業所得稅：基本稅率25%

3.城建稅：納稅人所在地在市區的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區、縣城或鎮的，稅率為1%。

4.教育費附加率：3%。

5.地方教育稅稅率：2%。

6.印花稅：合同所載金額*萬分之五。

7.土地增值稅：同一般納稅人增值稅繳納依據。

優惠政策：《財政部稅務總局關于實施小微企業普惠性稅收減免政策的通知》（財稅〔2019〕13號）三、由省、自治區、直轄市人民政府根據本地區實際情況，以及宏觀調控需要確定，對增值稅小規模納稅人可以在50%的稅額幅度內減征資源稅、城市維護建設稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。

案例分析：

例：某企業為一般納稅人，于2020年銷售2016年6月后新購入的辦公樓一棟，房屋在異地，取得全部價款和價外費用5550萬元，開具增值稅專用發票，銷售時采用一般計稅方法，適用稅率9%，購進原價4500萬元，預征率5%；本月還購進辦公用電腦、家具等1130萬元，取得增值稅專用發票并于當期認證。

【應納稅額計算】

預繳稅款=（5550-4500）÷（1+5%）ⅹ5%=50萬元　　

銷項稅額=5550÷（1+9%）ⅹ9%=458萬元　　

進項稅額=1130÷（1+13%）ⅹ13%=130萬元　　

應納稅額=458-130-50=278萬元

本文僅供技術探討，大家參考。