確保房地產市場平穩發展，恢復市場信心，從政策拐點到市場拐點

中央經濟工作會議強調，“確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況”，“支持剛性和改善性住房需求”，“要堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡”。

12月15日，劉鶴副總理指出，對于明年中國經濟實現整體性好轉，我們極有信心。房地產是國民經濟的支柱產業，針對當前出現的下行風險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業的資產負債狀況，引導市場預期和信心回暖。未來一個時期，中國城鎮化仍處于較快發展階段，有足夠需求空間為房地產業穩定發展提供支撐。

房地產的政策拐點已經出現，走出困境最終還是靠市場信心恢復、供給出清和銷售回款。可以考慮下調二套房首付比以支持改善型需求、下調首套房貸款利率以支持首套剛需、對低收入家庭和應屆畢業生的租房支出給予適當補貼、放開二線城市的外地首套購房限制、降低交易稅費等，改變此前過嚴的限購限貸措施，恢復到正常市場狀況，同時通過“城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定、租購并舉”等構建新發展模式，促進長期平穩健康發展。

要全面客觀看待房地產發展的歷史貢獻和存在的問題，幾十年來，房地產快速發展對拉動經濟高速增長、保障地方財政、為大規模基礎設施建設提供資金、提高人均居住面積改善民生等作出了重要貢獻，成績是主要的，同時也在過度杠桿化、金融化、泡沫化、局部高房價等方面存在問題，但不宜妖魔化房地產，更不能采取“休克療法”，問題是在發展中出現的，也要在發展中解決，要軟著陸，避免硬著陸，通過時間換空間、長短結合的措施回歸實體經濟和居住屬性，實現長期平穩健康發展。

房地產是周期之母，國民經濟第一大支柱行業，穩樓市有助于穩經濟、穩就業、防風險。

近期穩樓市“三箭齊發”標志政策拐點已現，等待市場拐點的到來。穩樓市“三箭齊發”傳遞重要信號：

1、部分房企上岸了，增信、展期、續貸、股權融資，這些工具都來了。

2、不是所有房企都能上岸，保的是三好生現金流，而不是非三好生的資不抵債。

3、上岸的房企重組整個行業、收獲未來城鎮化15個百分點、剩者為王，沒上岸的房企被重組、從此退出歷史舞臺。

我們判斷，未來有兩大拐點，政策拐點，市場拐點。近期重磅穩樓市政策主要修復優質房企融資端，部分房企三好生迎來了困境反轉的階段性改善，暫時拿到了救命錢和上岸的船票，意味著房地產的政策拐點或已出現。但是，市場拐點未現，短期居民購房信心和能力還未明顯恢復，房企還將面對房地產市場低迷的時間考驗，以及正心正念保交樓的良心考驗。

我們在業內提出了分析框架“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”。 在此框架基礎上提出“房地產長效機制的關鍵是城市群戰略、金融穩定、人地掛鉤和房地產稅”。 房地產新模式，關鍵是長租房、保障房、城市群戰略、人地掛鉤、租購并舉、金融穩定、房地產稅，用時間換空間，以促進供求平衡和長期平穩健康發展。

附件：穩樓市“三箭齊發”

關于接收民營企業債券融資支持工具房企增信業務材料的通知.docx

央行設立民營企業債券融資支持工具 毫不動搖支持民營經濟發展.docx

中國人民銀行 中國銀行保險監督管理委員會 關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知.docx

證監會新聞發言人就資本市場支持房地產市場平穩健康發展答記者問.docx