整體租賃國有企業租金如何評估？由一個案例引發的思考……

【案例】一家國有熱電公司因長期經營不善，于近日宣告破產，原來由于土地及房產、設備閑置，當地城投自2013年接手租賃繼續使用，但未簽訂任何協議。現破產管理人要求評估2013至破產宣告日應收的整體企業資產的租賃費用，準備列入破產債權。請問如何評估確定租金？評估思路？

【評估目的】現在破產管理人的提議是評估2013年至破產宣告日應收企業整體資產的租賃費用，標的是租賃費用。

【評估思路】

以下是我們評估部的同仁們商討的結果，我只是記錄分析一下。與大家共饗，一起探討。仁者見仁，智者見智。

市場法

首 選是從市場找案例，參考同行業上市公司資產平均收益率，然后用評估凈值作基數計算，考慮謹慎性原則，最后扣除必須發生的租賃方的年維修改良費用，得出年租賃費用。

市場比較法，可能房屋數量大，建筑結構不一，又是整體出租，設備可能存在大量專用設備，存在市場案例不好尋找；估計要找用廠房、設備做租賃用途的案例，而且還要追溯，估計很難的。

我們擬真正要獲得租賃用途的租金收益，從市場角度來看，個人住宅、商業用房沒問題，但用企業廠房來租賃從中尋找租金太難了。

 收益法：

收益法，企業可能實際無盈利，類似公司的收益存在規模上的差異修正，無形資產的收益不好剝離。

收益法不好分離，整體的耦合效應不好分配比例，整體的收益如何確定土地、房產、設備及相應無形資產帶來的收益是個難點。

要用收益法，不好剝離無形資產帶來的收益，運算量不小。上市公司會有無形資產帶來的收益，需要剝離。原來書本上有過比例，但都是給的既定的，就是為了考試，實踐中這是個很大的難點。

用上市公司資產平均收益率，取到的數據是基于資產原有正常用途而得到的收益率。另外，上市公司資產平均收益率，需結合企業規模、經營狀況等因素修正。數據需采集相對詳細些，要不然對比修正系數不好取。

可按資金收益率，不能按整體收益，因原先就虧，租賃后是否盈虧，承租方不一定提供真實數據，且有自身經營管理因素，自身經營管理與出租方無關。

這些歸類資產的原始用途，并不是用來出租的。從WIND資訊或者其他渠道得到所謂的資產收益率，一定要關注他們的收益途徑是什么，是租金性質還是其他常規用途，與資產配套使用和租賃費標的估值目的可能不符。

動態評估，考慮用年金終值測算，是否可行？

我覺得這個事因為沒簽訂協議，首先得界定好這部分資產倒底屬于啥，才能評估。他們當時用的時候肯定得有點說法吧。若是界定為租賃，既無論城投是否盈利都自擔任風險就可以簡單的用市場租金評估廠房和設備，用收益倒算評估設備。（想好評的話就考慮壟斷因素對地和房的影響）。若這部分資產界定為出資入股類的，就按照出資資產評估它應分得得這幾年的經營成果。總之，我感覺還是得委托方確切界定準評估對象和范圍咱們才能想評估方法。

成本法

可以考慮實際使用年限的實際損耗折舊額，考慮企業可以簡單再生產回收折舊額，可能脫離實際，但是是一個簡單易行的辦法。

說一下個人觀點：用成本法是最簡單易行的，計算量小，可以單項計算，且當時租賃方已經停產，閑置未用。其實當時應該已經到了破產的地步了。可以以成本法為主，其它方法驗證為輔。

參考當地國資部門的文件

如果沒有市場案例作為參考，謹慎考慮本身沒錯，然后同國資部門溝通，看看他們有無租賃業務的管理辦法，給咱們評估留好后路。

參考一般國有資產出租最 低租金：等于出租資產年折舊十資產重置值x同期銀行貸款利率

這個思路，實際反映了一個基本原理，就是說固定資產自可以開始使用起到最終以殘值形式回收，從整個過程來看，至少要保證它自身價值的收回，就是以折舊途徑，另外需要考慮到它本身用到企業生產中附加到企業產品的而產生的增值部分。

穩建和對等資本收益途徑，用同期的銀行貸款利率（中長期），是從謹慎角度，保證一個最 低的收益率。

青島市下面的這個文件就是遵循的成本法，評估參考底價。

延伸閱讀： 

青島市人民政府國有資產監督管理委員會監管企業資產出租管理辦法(青國資委【2008】57號)

文號：青國資委【2008】57號

發布時間：2008年5月9日

青島市人民政府國有資產監督管理委員會

監管企業資產出租管理辦法

青國資委[2008]57號

　　現將《青島市人民政府國有資產監督管理委員會監管企業資產出租管理辦法》印發給你們，望認真貫徹執行。

                    二〇〇八年五月九日

青島市人民政府國有資產監督管理委員會

監管企業資產出租管理辦法

第 一 條　為規范市國資委監管企業資產出租行為，提高國有資產運行效益，防止國有資產流失，確保國有資產的保值、增值，根據國務院《企業國有資產監督管理暫行條例》有關規定，結合實際情況，特制定本辦法。

第二條　市國資委監管企業資產出租行為，應當遵守本辦法。本辦法所稱資產出租，是指市國資委監管企業及其所屬企業作為資產出租方，將閑置的土地、生產設備、建筑物等資產，部分或者全部租賃給自然人、法人或者其他組織（以下簡稱承租人）使用，并由承租人支付租金的行為。

第三條　市國資委履行出資人職責,依法對監管企業的資產出租進行監督管理。

第四條　企業資產出租應當制定資產出租方案并經企業董事會或者廠長(經理)辦公會審議。資產出租方案應當包括出租資產的目的、可行性、資產明細、出租期限、租金的用途、承租人意向等內容。企業資產整體出租或者主要設備、土地、建筑物等資產出租，還應當聽取企業職工代表大會的意見。

第五條　企業資產出租應當遵循公開、公正、公平原則,原則上應當由指定機構采取競價的方式進行；對個別不能招標的， 采取評估方式確定租賃價格，底價確定原則上應當遵循以下方法：年租金底價=評估后出租資產的年分類折舊額+評估后出租資產額╳ 同期銀行貸款利率。如實際租賃價格低于底價應當向職工公示。

第六條　企業資產出租附帶為承租人提供水、電、氣及供暖等關聯服務的，出租企業應當按照有關收費標準和消耗數量足額收費，不得無償或者低價提供。

第七條　對外出租房屋或土地時，不得擅自變更建筑結構和使用功能；不能隨意讓租賃方在土地上建造房屋及其他建筑物。如進行大規模的裝修，需事先與企業進行協商，并就合同提前終止時，裝修補償標準進行約定，原則上裝修補償總數額不得超出剩余租金的一倍。

第八條　承租人利用企業的房屋、場地存放價值較大的物品時，應當就所存物品投相應的保險，防止財產損失。由于承租人未采取相應的保險措施造成其物品損失的，出租方不承擔責任。

第九條　企業資產出租時，企業應當與承租人依照《中華人民共和國合同法》簽定規范的資產租賃合同。租賃期限一般不超過3年，期滿后繼續租賃的，雙方可續簽合同。合同中應當載明， 企業因改制、出售等情況，應當終止合同，補償標準按照國家規定執行。已經列入改制、重組、破產計劃的企業，不得進行出租行為。

第十條　困難企業資產出租的租金收入，應當優先用于支付離退休和在職職工的工資、各類保險等費用。

第十一條　企業資產出租采取事先備案的辦法，出租方案、董事會或者廠長(經理)辦公會決議、職工代表大會決議等經其主管部門審核后向國資委事先備案；主管部門自身進行的資產出租行為形成決議后向國資委事先備案。

第十二條　市國資委對企業資產租賃合同的履行及租金的使用情況隨時監督。

第十三條　承租人不履行或者不完全履行資產租賃合同時， 企業應當按照合同的規定，及時采取相應措施，保證合同的履行。企業未及時采取措施或者因措施不當造成國有資產損失的，將依法追究企業主要負責人及相關責任人的責任。

第十四條　企業違反本辦法規定，造成國有資產損失的，將依法追究企業主要負責人及相關責任人的責任。

第十五條　企業負責人在企業資產出租過程中濫用職權、玩忽職守造成國有資產損失的，應當負賠償責任，并對其依法給予紀律處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十六條　本辦法施行前企業已將資產出租的，應當按照本辦法的規定補辦相關手續。

第十七條　本辦法由市國資委負責解釋。

第十八條 本辦法自印發之日起施行。